остаточной стоимости воспроизводства . Оценка по прямому сравнению продаж . Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей . Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;
количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.
Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) . Подход с точки зрения доходности . Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования .
Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические , социальные,экономические , действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .
Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление .
Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность , дефицит и возможность передачи .
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за него . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно чем более полезна вещь , чем больше
Похожие работы
Тема: Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции |
Предмет/Тип: Эктеория (Реферат) |
Тема: Ценообразование на факторы производства при совершенной конкуренции |
Предмет/Тип: Другое (Реферат) |
Тема: Создание предприятия в условиях незначительной конкуренции. Факторы внешней среды |
Предмет/Тип: Менеджмент (Курсовая работа (т)) |
Тема: Факторы, влияющие на стоимость недвижимости |
Предмет/Тип: Эктеория (Курсовая работа (т)) |
Тема: Экономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости |
Предмет/Тип: Эктеория (Контрольная работа) |
Интересная статья: Основы написания курсовой работы