Читать реферат по недвижимости, оценке: "Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции" Страница 7

(Назад) (Cкачать работу)

Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации . Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон , это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость .

Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькими путями . Если городские налоги значительно выше , чем в окрестности , то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость . Если местная власть пользуется доверием , укрепляет правоохранительные органы , пожарную службу и местную систему образования , это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны . Зональные различия . Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу . Влияние на стоимость ближайшего окружения . Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес .

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости . Подход с точки зрения затрат . Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка .

Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :

определение стоимости земельного участка ;

определение стоимости воспроизведения улучшений ;

расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;

добавление стоимости земельного участка к

Похожие работы