Читать реферат по эктеории: "Экономика недвижимости" Страница 4

(Назад) (Cкачать работу)

нед-ть-полное право соб-ти,аренда2.Условия финансирования-% от кредита,кот кредитор требует для оформления кр-та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия продажи-по цене ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если приобрет-аемая соб-ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка – инфляция,дефляция,измен.налогового и др. зак-в,измен.в предложении и спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продаж подоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные эл-ты,качество мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные возм-ти и эстетич-ие х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на вел.дохода влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной плате,условия и сроки аренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следует отк-ся от тех, кот после продажи исп-ся не так как объ-т оценки(спортзал после прд.исп-ся как крыт.стоянка,цена продажи мб выше чем рын.ст-ть спорткомплекса.9.Компоненты ст-ти не связанные с нед-тью-для объектов ком.назнач.(гост,рестор,маг х-но присутствие в ст-ти компонентов не связ-х с нед-тью.)-ст-ть оборуд-ия,мебели,приборов,посуды д учитываться отдельно,т.к эк х-ки таких позиций не совпадают с х-ми нед-ти.Глава 7.1.Реконструированный отчет о доходах-на основе фин.отчетов,к кот относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это специфика оценки нед-ти,как части эк-ки нед-ти, и разработан для расчета величины чистого

операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого для целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды ,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на нед-

ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на замещение предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся компонентов(кровля,покрытие пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные дороги,сан-но-техническая)3.Переменные р-ды-связаны с интенсивностью использования соб-ти уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по закл.договоров аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и рем.,на содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий к-т капитализации(Rо) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь м/д ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб>