Читать курсовая по сельскому хозяйству: "Оценка земельного участка" Страница 2

(Назад) (Cкачать работу)

Строительный объём здания - 18042 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3492 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала - 642 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3942 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 342 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 192 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40042 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2442 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;

оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

налог на прибыль в размере 24,0 %;

налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

арендная плата - на 10,0 %;

чистый доход от кафе - на 15,0%;

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года. 1.2 Цель оценки Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости Обзор рынка офисной недвижимости г. Челябинска на август 2011 г.

В первом полугодии 2011г. для

Похожие работы