Читать реферат по предпринимательству: "Застосування витратного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства Застосування доходного підходу для визначення ринкової" Страница 2

(Назад) (Cкачать работу)

метод капіталізації доходів; метод дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить доход власнику. Доходи від володіння нерухомістю можуть, наприклад, бути поточними і майбутніми надходженнями від здачі її в оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому. Результат по даному методу полягає як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки. Доцільно виділити основні етапи процедури оцінки методом капіталізації.

Перший етап. Оцінюється потенційний валовий доход. Робиться це на основі аналізу поточних ставок і тарифів, існуючих на ринку нерухомості для порівнянних об'єктів. Потенційний валовий доход (ПВД) - доход, який можна отримати від нерухомості при 100%-ному використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об’єкту і встановленої орендної ставки і розраховується

по формулі

ПВД = S * Ca

де S - площа, що здається в оренду, м2;

Ca - орендна ставка за 1 м2.

Як правило, величина орендної ставки залежить від місцеположення об’єкту, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.і. Другий етап. Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об’єкту нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД), який визначається по формулі

ДВД = ПВД - Втрати. Третій етап. Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації оцінюваної нерухомості. Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об’єкту і відтворювання доходу називаються операційними витратами.

Операційні витрати ухвалено ділити на:

умовно-постійні витрати; умовно-змінні, або експлуатаційні, витрати;витрати на заміщення, або резерви.

До умовно-постійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються (наприклад, страхові платежі).

До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є комунальні витрати, витрати на зміст території, витрати на управління, зарплату обслуговуючому персоналу і т.і.

До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну компонентів поліпшень, що швидкозносяться (звичайно до таких компонентів відносять крівлю, покриття підлоги, санітарно-технічне устаткування, електроарматуру). В розрахунку мається на увазі, що гроші на це резервуються, хоча більшість власників нерухомості насправді цього не роблять. Якщо власник планує заміну компонентів, що зносяться, протягом терміну володіння, то вказані відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості даним методом.

Приклад. Поточний ремонт будівлі, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній раз ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 5 років. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення. Наступний ремонт необхідно провести через 4 року (6 - 2),

Похожие работы