вариантов.10 По существу это означает, что необходимо определить t0 и tж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.
Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:t0(g)≤ t0(w),(3)
Где t0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t0(w)- то же объекта недвижимости- блага.
Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара Ug (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).
Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,
t0(i)= t0(w),(4)
Где t0(i) -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;
Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).
Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Тц(w) или это происходит раньше?11 Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:
tж.ц.(g)< tж.ц.(w), tж.ц.(i)(3)
Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uw и Uiявляется тождественной, но tж.ц.(i) < tж.ц.(w).
Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е., до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и
Похожие работы
Тема: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости |
Предмет/Тип: ТГП (Диплом) |
Тема: Методы оценки стоимости объектов недвижимости |
Предмет/Тип: Эктеория (Реферат) |
Тема: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости |
Предмет/Тип: Гражданское право (Диплом) |
Тема: Методы определения стоимости объектов недвижимости |
Предмет/Тип: Эктеория (Реферат) |
Тема: Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом |
Предмет/Тип: Эктеория (Контрольная работа) |
Интересная статья: Быстрое написание курсовой работы