Читать курсовая по маркетингу: "Экспертиза инвестиционных проектов"

назад (Назад)скачать (Cкачать работу)

Функция "чтения" служит для ознакомления с работой. Разметка, таблицы и картинки документа могут отображаться неверно или не в полном объёме!

Содержание1. Описание объекта

. Анализ конкурентов

. Маркетинговый план: ставка аренды и прогноз доходов

. Оценка инвестиций

. Операционные расходы

. Заемные средства

. Налоговое окружение

. Финансовая модель 1. Описание объекта Этот бизнес-центр представляет собой административное здание, которое находится в шаговой доступности от станции метрополитена «Шаболовская». Аренда офиса в проектируемом БЦ в первую очередь подходит небольшим компаниям, желающим с минимальными затратами открыть представительство в Москве.

В здании располагаются переговорные комнаты, подходящие для проведения деловых встреч в спокойной обстановке. Комнаты оборудованы копировально-множительной техникой.

Для хранения оргтехники, документации и забытых посетителями ценных вещей предусмотрены сейфы и защищенные ячейки. На территории объекта действует пропускная система. Для разового прохода потребуется документ, являющийся удостоверением личности. Информацию о деятельности компании и рекламные буклеты можно размещать на специальных стендах, находящихся на территории БЦ.

Адрес: Москва, Донская улица, д. 28

Метро - «Шаболовская» (10 минут пешком)

Ближайшие автомагистрали - ул. Шаболовка (400 м),

Ленинский проспект (1 км), ТТК (5 км), Садовое кольцо (5 км).

Охрана в рабочее время и система контроля доступа, видеонаблюдение на входах в здание.

В пешеходной доступности от офисного центра находятся кафе и рестораны, как эконом, так и бизнес-класса.

Наличие развитой транспортной системы (станций метро, трамвайных, автобусных остановок) делает удобным любой подъезд (как на личном, так и на общественном транспорте) на территорию делового комплекса.

Характеристики БЦ:

o Общая площадь объекта: 8 000 кв. м.

o Площадь офисов: 6 200 кв. м.

o Этажность: 4 этажа.

o Высота потолков: 2,7 м.

o Планировка: кабинетная.

o Техническое оснащение: централизованная система приточно-вытяжной вентиляции (без возможности регулирования), система пожарного оповещения.

o Лифты: отсутствую.

o Безопасность: видеонаблюдение и охрана.

o Инфраструктура: банки, рестораны и кафе в шаговой доступности.

o Парковка: бесплатная наземная парковка на 40 м/м

o Офис находится в 10 минутах ходьбы от станции метро Шаболовская

o Отличная транспортная доступность

В наличии офисы:

· 4 офисов по 250 кв.м.

· 8 офисов по 220 кв.м.

· 6 офисов по 200 кв.м.

· 20 офисов по 88 кв.м.

· 40 офисов по 12 кв.м.

Срок строительства - 1 год

Рисунок 1

Рисунок 2

маркетинговый недвижимость финансовый инвестиция

Для определения класса строящегося объекта проведем анализ перечисленных характеристик, придерживаясь основных пунктов классификации Colliers International.

Анализ класса объекта:

.2. Система климата - центральная, регулируемая, но не круглогодичная, т.е. как в классе В+

.4. Система пожарного оповещения. Значит - В

.5. Четыре этажа, а лифта нет. Значит - В

.8. Охрана в рабочее время и система контроля доступа. Значит - В+

.1. Высота потолка - 2,7 м. Значит - В

.6. Состояние помещений: без отделки- В

.1. Никаких свалок, никаких заводов - А

.2. 10 минут пешком от метро - В+

.2. Здание между ТТК и Садовым кольцом. Парковка наземная. Значит - А.

.1. Нанимаем управляющую компанию. Не лучшую, но профессиональную. В+

.3.З она ожидание и ресепшн есть. А

.4. Кафетерий и банкомат, а также магазины в шаговой доступности. В+ Таблица 1

Пункт

Класс

1.2

В+

1.4

В

1.5*

В

1.8

В+

2.1

В

2.6*

В

3.1

А

3.2

В+

4.2

А

6.1*

В+

6.3

А

6.4

В+

Заданием на разработку проекта установлено требование: для отнесения офисного центра к определенному классу необходимо соответствие объекта минимум 10 требованиям, предъявляемым к классу. При этом необходимо соблюдение обязательных пунктов, отмеченных знаком «*».

Из вышеприведенной таблицы, очевидно, что объект по 9 пунктам отвечает требованиям к офису класса А. При этом в офисном центре не предполагается устройство лифтов. Отсутствие лифтов неприемлемо для офисов класса А. Таким образом, проектируемый офисный центр можно отнести к классу В.

Объект является офисным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, Донская улица, д. 28.

Рисунок 3 Улица Донская находится в Южным административном округе, граничит с Центральным административным округом (район «Тверской») и с Южно-западным административным органом.

Рисунок 4

Донска́я у́лица - старинная улица в центре Москвы на Якиманке и в Донском районе между проездом Апакова и 2-м Верхним Михайловским проездом .

Донская улица начинается от проезда Апакова немного южнее Калужской площади и проходит на юго-запад, расходясь под острым углом с Ленинским проспектом (на западе) и Шаболовкой (на востоке). Пересекает улицу Академика Петровского , справа к ней примыкает Малый Калужский переулок , затем слева - 1-й Донской проезд , за которым улица поворачивает западнее, а затем - на юг, огибая Донской монастырь . Справа примыкает улица Стасовой , затем проходит вдоль восточной стороны Донской площади , за которой на улицу выходит 4-й Донской проезд . Пересекает улицу Орджоникидзе , затем 1-й Верхний Михайловский проезд и продолжается вплоть до 2-го Верхнего Михайловского проезда .

Здания и сооружения.

По нечётной стороне:

• № 1 - гостиница «Академическая»;

• № 3 - отделение связи № 49-В-119049;

• № 9 - библиотека № 47 ЦАО; Музей предпринимателей, меценатов и благотворителей ;

• № 11, строение 1 - Гагаринский районный суд (районы: Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский);

• № 13, строение 1 - Обибанк;

• № 15 - РАО Роснефтегазстрой;

• № 21 - лицей № 1546 «Плехановец»; школа № 570;

• № 29 - бывший особняк, выстроен в 1903 г. техником архитектуры И. Климовым для купчихи А.П. Мельниковой;

• № 33 - Дом культуры Московского государственного текстильного университета им. А.Н. Косыгина ; Московский государственный симфонический оркестр для детей и юношества ;

• № 37 - Ремесленное училище им. К. Солдатенкова (1907, архитектор Н.Н. Благовещенский ; 1910, архитектор В.В. Шервуд ), сейчас - лицей № 1553 «на Донской»; Дом научно-технического творчества молодёжи ;

• № 37, корпус 3 - Московское объединение ветеринарии;

• № 43 - Клиника неврозов СКБ № 8 им. З.П. Соловьева ;

По чётной стороне:

• № 4, строение 3 - банк «Флора-Москва»;

• № 6 - Управление по ЦАО Главного управления МЧС по Москве;

• № 8 - Московское общество греков;

• № 10 - Французская академия красоты и образования; школа № 16;

• № 12, корпус 1-2 - Русская винно-водочная компания;

• № 20 - Храм Ризоположения на Донской ;

• № 14, строение 2 - Русславбанк ; № 18/7 (1-й этаж) - посольство Республики Конго. . Анализ конкурентов Проведенный анализ характеристик будущего офисного центра позволяет проводить изучение конкурентов в том же сегменте и классе, что и рассматриваемый объект. Анализ конкурентов проводится на локальном рынке (в зоне тяготения ближайших к объекту транспортных узлов). В случае отсутствия конкурентов в зоне тяготения ближайших ТПУ, их следует искать в пределах одного пояса, исходя из приведенной схемы зонирования Московского региона.

Рисунок 5. Зонирование Москвы. . Центр - зона от Кремля до Садового кольца;

. Зона от Садового кольца до ТТК;

. Зона от ТТК до МКАД;

. Ближнее Подмосковье - до 10 км от МКАД;

. Среднее Подмосковье - от 10 до 30 км от МКАД;

. Дальнее Подмосковье - от 30 до 70 км от МКАД;

. Седьмой пояс - от 70 км от МКАД.

В данном случае конкуренты были обнаружены локально у тех же станций метро.

При анализе ценовых предложений конкурентов одним из наиболее важных пунктов будет являться переход от цены предложения, указанного в описании объектов-конкурентов, к цене сделки, по которой фактически будет заключен договор. Для этого от цены предложения следует отнять размер «уторговывания». Для среднего класса по экспертным данным уторговывание составляет 7% от


Похожие работы

 
Тема: Государственная комплексная экспертиза инвестиционных проектов
Предмет/Тип: Основы права (Реферат)
 
Тема: Эффективность инвестиционных проектов. Принципы оценки инвестиционных проектов
Предмет/Тип: Менеджмент (Реферат)
 
Тема: Критерии принятия инвестиционных решений и методы оценки инвестиционных проектов
Предмет/Тип: Инвестиции (Реферат)
 
Тема: Эффективность инвестиционных проектов 2
Предмет/Тип: Финансы, деньги, кредит (Курсовая работа (т))
 
Тема: Финансирование инвестиционных проектов 2
Предмет/Тип: Банковское дело (Курсовая работа (т))