Читать контрольная по недвижимости, оценке: "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством" Страница 7

(Назад) (Cкачать работу)

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.

Основные этапы определения рыночной стоимости объектов.

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы:

1. Ознакомление с объектом оценки и его идентификация;

2. Осмотр и описание объекта;

3. Сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

4. Расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.

К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся: определение отраслевой принадлежности объекта; классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости; наличие проектной документации и дата ее утверждения; площадь застройки; дата начала строительства; дата фактического прекращения строительства; идентификация конструктивной системы здания и сооружения; разрешенная годовая потребляемая мощность; степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. Необходимо учитывать дату утверждения проекта (для определения величины физического износа) и условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению объекта имеют ограниченный срок действия, 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания, сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам. Расчет коэффициента готовности Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных

Похожие работы