Читать курсовая по эктеории: "Оценка бизнеса" Страница 2

(Назад) (Cкачать работу)

Сооружение - неподвижная искусственная структура (постройка) сравнительно большого размера.

Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов, как емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути, объекты благоустройства и т. п.

Как правило, сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса.

При оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений. Доходный и сравнительный подходы не используются, так как сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как дорога, линия электропередач или трансформаторная будка. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же районе или городе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Если же сооружение входит в состав имущественного комплекса, то, как правило, используются все три подхода к оценке (затратный, сравнительный, доходный).

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Действительно, используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее распространенный метод оценки сооружений - это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира "типичного" сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов.

- при купле-продаже;

при сдаче здания в

Похожие работы